Μια ενδιαφέρουσα αποτύπωση των τάσεων της εγχώριας αγοράς κατοικίας έρχεται στο φως μέσα από τα στοιχεία που δημοσιοποίησε η ψηφιακή πλατφόρμα Uniko (κοινοπραξία της Qualco 51% και της Εθνικής Τράπεζας 49%), με αφορμή τη συμπλήρωση ενός έτους δραστηριότητας ως ψηφιακός μεσίτης. Αν και τα στοιχεία αυτά αντανακλούν τη δραστηριότητα και το δείγμα της συγκεκριμένης πλατφόρμας και δεν αποτελούν κατ' ανάγκη καθολικό κανόνα για το σύνολο της εγχώριας αγοράς, προσφέρουν μια εξαιρετικά χρήσιμη «ακτινογραφία» για το πώς τα δεδομένα (data) μπορούν να καθορίσουν την επιτυχία μιας αγοραπωλησίας.
Μέσα σε 12 μήνες, η πλατφόρμα προσέλκυσε πάνω από 1 εκατομμύριο χρήστες, εξυπηρέτησε περισσότερους από 10.000 πελάτες και διαχειρίστηκε 4.679 αγγελίες, εκ των οποίων οι 822 μετατράπηκαν σε συμβόλαια. Η ανάλυση αυτών των δεδομένων φέρνει στο φως τα πραγματικά «κλειδιά» των συναλλαγών.
O CEO της Uniko, Χρήστος Φουσκούδης, κατά την παρουσίαση των στοιχείων της πλατφόρμας στους εκπροσώπους Τύπου.
Η «τέταρτη διάσταση»: Οι αποφάσεις του πωλητή και το ρίσκο της υπερτίμησης
Αν η τοποθεσία, τα χαρακτηριστικά και η τιμή καθορίζουν την εμπορικότητα ενός ακινήτου, τα δεδομένα της Uniko αναδεικνύουν μια τέταρτη, κρίσιμη διάσταση: τη συμπεριφορά του ίδιου του πωλητή πριν καν δημοσιευθεί η αγγελία.
- Το κόστος του «λάθους» στην αρχική τιμή: Τα ορθώς τιμολογημένα ακίνητα εμφανίζουν 55% υψηλότερη πιθανότητα επιτυχούς πώλησης (ποσοστό 25,2% έναντι 16,3% για τα υπερτιμημένα).
- Η ταχύτητα της συναλλαγής: Η σωστή αρχική τιμολόγηση μειώνει τον χρόνο παραμονής στην αγορά στις 176 ημέρες κατά μέσο όρο, έναντι 229,5 ημερών για τα υπερτιμημένα.
Το παράδοξο των μειώσεων τιμής: Επτά στους δέκα πωλητές δεν αλλάζουν ποτέ την αρχική τους τιμή. Ωστόσο, τα ακίνητα με μία αναπροσαρμογή τιμής πωλήθηκαν σε ποσοστό 19,4%, ενώ εκείνα με δύο αναπροσαρμογές κατέγραψαν το υψηλότερο ποσοστό επιτυχίας (27%). Αντίθετα, στα ακίνητα με τρεις ή περισσότερες μειώσεις δεν καταγράφηκε καμία πώληση, καθώς η αγορά μεταφράζει τη συνεχή αναθεώρηση ως ένδειξη προβλήματος.
- Το ορόσημο του έτους: Το 92% των ακινήτων που δεν πωλούνται εντός του πρώτου δωδεκαμήνου, παραμένουν τελικά αδιάθετα.
Μέσα από περισσότερες από 1.000 συζητήσεις με ιδιοκτήτες, η Uniko χαρτογράφησε τέσσερα κυρίαρχα προφίλ πωλητών:
- Ο Άμεσος: Έχει ανάγκη για ρευστότητα αλλά φοβάται τη διαπραγμάτευση.
- Ο Επόμενος Αγοραστής: Πουλάει για να αγοράσει και βιάζεται για να μη χάσει την επόμενη ευκαιρία.
- Ο Επενδυτής: Διαθέτει εμπειρία αλλά χρειάζεται live δεδομένα καθώς η αγορά μεταβάλλεται.
- Ο ιδιοκτήτης Portfolio: Δεν πιέζεται, αλλά απαιτεί τεκμηρίωση και πρόσβαση σε ποιοτική ζήτηση (qualified demand).
Ακτινογραφία της ζήτησης: Τι ψάχνουν οι Έλληνες αγοραστές
Τα data της πλατφόρμας αποτυπώνουν τις τάσεις και τις έντονες διαφοροποιήσεις της εγχώριας αγοράς, κυρίως σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη:
|
Κατηγορία Τιμής / Χαρακτηριστικό |
Συμπεριφορά Αγοράς & Ζήτηση |
|
Έως 100.000 € |
Η βασική δεξαμενή ενδιαφέροντος. Οι αγοραστές υπερτερούν, οι συναλλαγές γίνονται ταχύτερα και ο πωλητής έχει το πλεονέκτημα. |
|
Πέριξ των 200.000 € |
Απόλυτη ισορροπία προσφοράς και ζήτησης, οδηγώντας σε πιο «ορθολογική» διαπραγμάτευση. |
|
300.000 € – 400.000 € |
Καταγράφεται μόλις το 6% της συνολικής ζήτησης, με αποτέλεσμα μεγαλύτερους χρόνους αναμονής. |
|
Άνω των 400.000 € |
Η ζήτηση αγγίζει το 16%, υποδεικνύοντας επιλεκτικό αλλά υπαρκτό ενδιαφέρον στην ανώτερη κατηγορία. |
|
Όροφοι (1ος - 3ος) |
Συγκεντρώνουν την προτίμηση του 84% των αγοραστών (μόλις 14% για ισόγεια ή χαμηλότερα). |
|
Επιφάνεια (Άνω των 80 τ.μ.) |
Κυριαρχεί με 53% στοχευμένου ενδιαφέροντος. |
Το «αόρατο» εμπόδιο: Νομική και τεχνική ετοιμότητα
Ένα από τα πιο εντυπωσιακά ευρήματα της ανάλυσης αφορά τη γραφειοκρατική και τεχνική ωριμότητα των ακινήτων. Σχεδόν το 50% των πιστοποιημένων ακινήτων παρουσιάζει νομικά ή πολεοδομικά ευρήματα που απαιτούν διορθωτικές ενέργειες πριν από τη μεταβίβαση. Η έγκαιρη αναγνώριση αυτών των ζητημάτων αποτρέπει την καθυστέρηση ή τη ματαίωση της συμφωνίας στο τελικό στάδιο.
Νέες PropTech υπηρεσίες στην ελληνική αγορά
Βασιζόμενη στα παραπάνω δεδομένα, η πλατφόρμα εισάγει δύο νέες υπηρεσίες που στοχεύουν στην εξάλειψη του ρίσκου και στην παροχή άμεσης ρευστότητας:
Εγγύηση Υποβολής Προσφοράς: Συνδέει την αποκλειστική ανάθεση με τη δέσμευση υποβολής τουλάχιστον μίας έγγραφης προσφοράς εντός συμφωνημένου εύρους τιμής. Παράλληλα, παρέχεται δωρεάν η υπηρεσία Πιστοποίησης Ακινήτου από την Εθνική Τράπεζα (τεχνικός/νομικός έλεγχος). Εάν η προσφορά δεν επιτευχθεί, ο πωλητής αποζημιώνεται με έως €2.000.
Uniko Express: Μια υπηρεσία για ιδιοκτήτες με άμεση ανάγκη ρευστότητας ή σύνθετα ακίνητα στην Αττική. Μέσω δικτύου επενδυτών, εξασφαλίζεται άμεση πώληση/αγορά. Εντός 10 ημερών από τους ελέγχους, ο πωλητής λαμβάνει προκαταβολή έως και 30% της αξίας, με τη συναλλαγή να ολοκληρώνεται άμεσα συμβολαιογραφικά.
Οι υπηρεσίες αυτές πλαισιώνουν τα ήδη υπάρχοντα εργαλεία της πλατφόρμας, όπως το Uniko Calculator για online εκτίμηση αξίας που παρέχεται δωρεάν μέσα από το site της εταιρείας, την Έκθεση Εκτίμησης Αξίας και την Πιστοποίηση Ακινήτου.
Σχόλια